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空置率达40%,三四线城市房价会跌吗?

新闻专递 | 发布时间: 2020-9-23 02:00| 查看数: 714| 评论数: 0|帖子模式

导致近年来三四线城市房价上涨的原因主要有以下三个:第一,棚改货币化安置。三四线城市要商品房去库存,就采取了货币化安置的措施。就是银行通过PSL(质押贷款)的方式,把贷款发放给地方政府,而地方政府就拿棚改地块作为抵押品,换来大量贷款,发给动拆迁的居民,让他们到周边卖房。当居民拿到了大量资金后,就到周边去买房,这样就推高了三四线城市的房价。其实,三四线城市盘子不大,棚改货币化要推高当地房价很容易。

第二,近年来,国内货币政策一直较为宽松,国内金融市场存在着较多的流动性。一二线城市房地产调控收得很紧,而三四线城市房价调控相对宽松。于是大量游资和开发商都跑到三四线城市来拿地炒房。于是,三四线城市房价被炒房客和开发商推高了。

第三,很多农民工看到一二线城市房价大涨,害怕将来在自己家乡附近的三四线城市也买不起房了,于是大家都跑到三四线城市来购房。不过,农民工平时到大城市里去打工,只有节假日才会返回三四线城市居住,所以,三四线城市商品房空置现象严重也不足为奇。


三四线城市房产空置率达40%原因也不复杂:一方面棚改货币化安置,每家每户都拿到了大量动迁款,他们一下子可以买下好几套附近的商品房。自己一个人最多住一套,剩下的又租不出去,只能空置在一旁。另一方面,很多农民工平时在大城市里打工赚钱,他们到三四线城市买房主要是害怕现在不买房,以后房价贵了更加买不起。所以,农民工尽管买了房,但是平时并不在此居住,只有春节、国庆等假日才能回来小住几日。

现在问题来了,棚改货币化安置都改成实物安置,棚改也要退潮了,而三四线城市空置率又这么高,房价真的会跌下来吗?对此,我们认为这种可能性很大,但是不同的城市情况不一样,未来价下跌的幅度也会不同:首先,三四线城市房价上涨主要是炒房客和开发商,现在开发商都跑到了一二线城市拿地建房了,三四线城市开发房地产的风险太大。如果投机炒作退出,再加上棚改退潮,那么,三四线城市房价肯定会下跌。


再者,三四线城市房价最大的软肋是,这些城市往往人口流出大于流入。像鹤岗房价跌到几万元/套,本来鹤岗是以煤城而吸引着各路生意人,后来煤炭挖完了,地方经济长期低迷,大家都离开了。就连当地中学生都要到附近的佳木斯市去读高中。整个鹤岗这个城市人口流出大于流入,房价怎么会不跌呢?如果房价上涨是投机炒作推上去的,那跌回原来价格的概率是很高的。

最后,房价跌多少要与当地居民收入挂钩,如果当地居民收入只有二三千元/月,房价要涨到近万元,当然居民买不起房,届时房价还是要下跌的。而且,如果你在一二线城市抛售房价,只要把价格降下来,至少还有希望抛得掉,但在三四线城市,新房都买不掉,谁还会去买二手房呢?对于三四线城市人来讲,郊区与市区也只有半个多小时路程,如可选择的话,人们更多的是选择购置新房,所以就算的三四线城市有大量房源,买房的人还是寥寥无几。


实际上,大城市和特大城市的房价是要稳定的,因为如果不稳定,房价出现大跌,会发生系统性金融风险。所以,国内大城市房价要避免大起大落。而三四线大城市本来房价泡沫也不大,再加上即使房价大跌也影响不了大局。所以,三四线城市房价大跌的概率是比较大的。而三四线城市房价会跌多少,就要看当地居民的承接能力,对当地和外来人口的吸引力、以及开发商和炒房客在房地产市场能坚持多久。房价泡沫总会破裂,让房价回归居住属性,这是多数老百姓的宿愿。

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